Kiralanan Taşınmaz Satılırsa Peşin Ödenen Kira Kime Ait Olur?

Kiracılı bir taşınmazın satılması halinde, satış tarihinden sonraki döneme ilişkin kira bedelleri yeni malike aittir. Kiracı kira bedelini satıştan önce eski malike peşin olarak ödemiş olsa dahi, eski malik satış tarihinden sonraki döneme karşılık gelen kira bedelini yeni malike vermekle yükümlüdür.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2026/1641 Esas, 2026/1759 Karar sayılı ve 31.03.2026 tarihli kararı da Yargıtay’ın bu konudaki yaklaşımının güncel bir örneğini oluşturmaktadır. Karar, 18 Ağustos 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanmıştır.

Taşınmaz Satıldığında Kira Sözleşmesi Ne Olur?

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesine göre, kira sözleşmesi devam ederken kiralanan taşınmaz herhangi bir nedenle el değiştirirse yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.

Bu nedenle kiracılı bir taşınmazın satılması, mevcut kira sözleşmesini sona erdirmez. Yeni malik, mülkiyeti edindiği tarihten itibaren kira ilişkisinde kiraya veren sıfatını kazanır.

Bunun doğal sonuçlarından biri de taşınmazın devrinden sonraki döneme ilişkin kira bedellerinin yeni malike ait olmasıdır.

Peşin Ödenen Kira Bedeli Satıştan Sonra Kime Ait Olur?

Uyuşmazlık özellikle kira bedelinin eski malike peşin olarak ödenmiş olduğu durumlarda ortaya çıkmaktadır.

Örneğin kiracı bir aylık kira bedelini peşin ödemiş, ancak kira döneminin ortasında taşınmaz satılmış olabilir. Böyle bir durumda kira bedelinin tamamının eski malikte kalıp kalamayacağı önem kazanmaktadır.

Yargıtay’a göre eski malikin kira bedelini satıştan önce tahsil etmiş olması tek başına belirleyici değildir. Esas olan, tahsil edilen kira bedelinin hangi döneme karşılık geldiğidir.

Satış tarihinden önceki döneme karşılık gelen kira eski malike, satış tarihinden sonraki döneme karşılık gelen kira ise yeni malike ait olacaktır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2026/1641 E., 2026/1759 K. Sayılı Kararı

Yargıtay kararına konu olayda taşınmaz hakkında 15.05.2023 başlangıç tarihli bir kira sözleşmesi bulunmakta olup kira sözleşmesinde kira bedellerinin her ayın 15. günü ödeneceği kararlaştırılmıştır. Kiracı tarafından 15.12.2023–14.01.2024 dönemine ilişkin aylık 13.500 TL kira bedeli eski kiraya verene peşin olarak ödenmiştir.

Taşınmaz ise 18.12.2023 tarihinde yeni malik tarafından satın alınmış. Böylece bir aylık kira döneminin yalnızca ilk birkaç günü eski malikin mülkiyet döneminde kalırken, geri kalan kısmı yeni malikin mülkiyet dönemine denk gelmiştir.

Yeni malik, satış tarihinden sonraki döneme karşılık gelen kira bedelinin kendisine ödenmesi gerektiğini ileri sürerek eski kiraya verene karşı talepte bulunmuştur.

İlk Derece Mahkemesi Neden Davayı Reddetti?

İlk Derece Mahkemesi, taşınmazın 18.12.2023 tarihinde yeni malike geçtiğini ve yeni malikin bu tarihten itibaren kira sözleşmesinin tarafı olduğunu kabul etti.

Ancak mahkeme, kira alacağının satıştan önce doğduğu gerekçesiyle talebi reddetmiş ve kira bedelinin ödeme ve muacceliyet tarihini esas almıştır.

Yargıtay: Satıştan Sonraki Dönemin Kirası Yeni Malike Ödenmelidir

Yargıtay kararında, taşınmazı 18.12.2023 tarihinde satın alan yeni malikin bu tarihten itibaren kira bedellerini tahsil etme yetkisine sahip olduğu açıkça belirterek kanun yararına bozma hükmü kurmuştur.

Dairenin temel değerlendirmesi şöyledir:

“Kira bedelini peşin olarak tahsil eden davalı kiraya veren satış tarihinden sonraki döneme isabet eden kira bedelini davacıya iade etmekle yükümlüdür.” (Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2026/1641 E., 2026/1759 K.)

Buna göre eski malik, kiracıdan kira bedelini satıştan önce peşin tahsil etmiş olsa dahi, satış tarihinden sonraki döneme karşılık gelen kısmı kendisinde tutamaz.

Kira Bedelinde Ödeme Tarihi Değil, Kiranın Ait Olduğu Dönem Önem Taşıyor

Kararın uygulama açısından önemli noktalarından biri, kira bedelinin ödeme tarihi ile kira bedelinin karşılık geldiği dönemin birbirinden ayrılmasıdır.

Bir kira bedelinin satıştan önce muaccel olması veya kiracı tarafından satıştan önce ödenmesi, o bedelin tamamının eski malike ait olduğu anlamına gelmez.Kira bedelinin kapsadığı dönem içerisinde taşınmazın mülkiyeti değişmişse, bedelin satış sonrasındaki döneme karşılık gelen kısmı yeni malike ait olacaktır. Bu nedenle uygulamada peşin ödenmiş kira bedellerinin satış tarihi esas alınarak dönemsel şekilde hesaplanması gerekebilir.

Eski malik, taşınmazın mülkiyetini devrettikten sonraki döneme ilişkin kira gelirini elinde tutamaz.

Adalet Bakanlığının kanun yararına temyiz talebinde de, eski malikin satış tarihinden sonraki döneme ait kira bedelini elinde tutmasının sebepsiz zenginleşmeye yol açacağı belirtilmiştir. Yargıtay da kanun yararına temyiz talebini kabul ederek İlk Derece Mahkemesi kararını bozmuştur.

Kiracı Aynı Kira Bedelini İkinci Kez Ödemek Zorunda mı?

Kararın önemli sonuçlarından biri de uyuşmazlığın kiracı üzerinden çözülmemesidir.

Kiracı kira bedelini usulüne uygun biçimde eski kiraya verene peşin olarak ödemişse, satıştan sonraki dönem bakımından ortaya çıkan hesaplaşma esas itibarıyla eski malik ile yeni malik arasında gündeme gelir.

Somut olayda da Yargıtay, yeni malikin satış tarihinden sonraki döneme karşılık gelen kira bedelini eski kiraya verenden talep edebileceğini kabul etmiştir.

Kiracılı Taşınmaz Satın Alırken Nelere Dikkat Edilmeli?

Kiracılı bir konut veya işyerinin devrinde yalnızca satış bedeli ve tapu işlemleri değil, mevcut kira ilişkisinin mali sonuçları da incelenmelidir.

Özellikle satıştan önce;

• kira sözleşmesinin başlangıç ve yenilenme tarihleri,

• aylık kira bedeli,

• kira bedelinin peşin mi yoksa dönem sonunda mı ödendiği,

• kiracının yaptığı son kira ödemesi,

• birkaç aylık veya yıllık peşin kira bulunup bulunmadığı,

• teminat ve depozito ödemeleri

Tespit edilmelidir.

Peşin ödenmiş kira bulunması halinde eski malik ile yeni malik arasında satış tarihi itibarıyla mahsuplaşma yapılması, sonradan doğabilecek uyuşmazlıkların önlenmesi açısından önem taşımaktadır.

Sonuç

Kiralanan bir taşınmazın satılması halinde yeni malik, Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesi gereğince kira sözleşmesinin tarafı olur.

Kiracı tarafından eski malike peşin olarak ödenen kira bedelinin satış tarihinden sonraki döneme karşılık gelen kısmı ise eski malikte kalmaz. Bu bölüm yeni malike ait olup, yeni malik söz konusu bedelin kendisine ödenmesini eski malikten talep edebilir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2026/1641 E., 2026/1759 K. sayılı kararı, Yargıtay’ın bu yöndeki yaklaşımını güncel bir karar üzerinden açık biçimde ortaya koymaktadır.

Karar Bilgileri

Yargıtay 3. Hukuk DairesiEsas No: 2026/1641Karar No: 2026/1759Karar Tarihi: 31.03.2026Resmî Gazete: 18.08.2026, Sayı: 33344

Sık Sorulan Sorular

Ev satılırsa o ayın kirası kime ait olur?

Taşınmazın satış tarihi esas alınır. Satıştan önceki döneme karşılık gelen kira eski malike, satıştan sonraki döneme karşılık gelen kira ise yeni malike aittir.

Kiracı kirayı eski ev sahibine peşin ödediyse yeni malik tekrar kira isteyebilir mi?

Kiracının geçerli biçimde yaptığı peşin ödeme mevcutsa, Yargıtay kararındaki uyuşmazlık eski malik ile yeni malik arasındaki kira bedelinin paylaşımına ilişkindir. Yeni malik, satış sonrasındaki döneme karşılık gelen bedeli eski malikten talep edebilir.

Taşınmaz satıldığında kira sözleşmesi sona erer mi?

Hayır. TBK m. 310 uyarınca kiralanan taşınmazın mülkiyetinin el değiştirmesi halinde yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.

Eski malik peşin aldığı kirayı yeni malike vermek zorunda mı?

Peşin alınan kira bedelinin taşınmazın satışından sonraki döneme karşılık gelen kısmının yeni malike verilmesi gerekir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2026/1641 E., 2026/1759 K. sayılı kararında da bu sonuç açıkça benimsenmiştir.